存量时代航空地产发展思考
国内大型航空公司具有点多面广的特点，资产规模逐年扩大，资产负债水平不断抬升，风险也在不断积累。为对冲航空主业一业独大带来的波动和市场风险，航空公司纷纷追求业务多元化，加大在飞机维修、航空食品、航空金融、航空地产领域的投资。受限于国家对央企国企在房地产开发上的限制，航空公司无法在市场上拿地，对存量土地进行盘活利用成为航空公司切入航空地产领域的主要途径。本文对国内地产市场概况，航空公司发展地产业务优劣势进行分析，提出发展建议，以供参考。
一、国内地产市场概况
人口、土地供应、金融等因素都会影响房地产市场的发展，对房地产市场布局来说，城镇化率是一项重要的评价指标。业界普遍认为，当城镇化率低于50%的时候，重心应该放在增量开发上；当城镇化率到达50%-60%的时候，房企应仍以增量开发为主，适度做一些存量的布局；当城镇化率达到60%-80%的时候，需要着重进行存量布局；当城镇化率高于80%的时候，房企需要抓住机会，在存量领域有所突破。近10年来，我国城镇化率每年大约提高1.421%，2020年第七次全国人口普查数据显示，我国城镇常住人口已超9亿，城镇化率达到63.89%，一线城市城镇化率已超过90%。据此判断，国内地产市场已进入需要着重进行存量布局的时期，存量土地开发和存量资产管理将成为主要业务形态。国内大型航空公司存量土地多位于省会城市等城镇化率较高的一二线城市，体量巨大、位置优越的存量土地是存量地产时代的核心资源。过去20年高速发展的增量地产时代，航空公司并未享受到相关红利，但未来的存量时代，航空公司大有可为！
二、航空公司发展地产业务优劣势
（一）优势
1.土地资源丰富
大型航空公司经过多年发展，拥有闲置机场、老旧办公园区、老旧家属区等多类闲置土地资源。随着城市框架的不断拉大，这些位置相对偏远的区域已逐渐成为城市发展中心区域。土地是地产行业的核心生产要素，航空公司的这些土地资源在棚改和城市更新进程中价值巨大。
2.产业基础好
航空运输产业链条较长，为保障飞行安全、飞行正常，改善服务，航空公司在相关产业精益求精，已形成良好产业基础。如航空货运、航空维修、航空食品、通航作业、民航培训、航空租赁、旅游代理等产业，基本具备独立发展能力。在各地政府限制地产行业发展的背景下，具备产业导入能力，将大大增加航空公司与地方政府的谈判筹码。
3.资金成本低
航空公司通过飞机客票收入，货运收入，广告、里程出售等辅助收入，通用航空收入等收入获得大量现金。航空公司由于良好的企业信用，普遍拥有银行大额授信，且利息很低。通过配股、增发、可转债等再融资方式也可获得低成本资金。
4.客户资源丰富
国内大型航空公司普遍拥有数万员工，年运输旅客近亿人，会员达数千万人，客户资源丰富。航空公司对安全和服务品质的极致追求，促使员工和客户对航空公司品牌具有一定忠诚度。对庞大客户资源与客户忠诚度进行发掘和链接，将为航空地产发展带来客户资源优势。
5.行业形象高端
随着消费结构的不断变化，航空公司逐渐走向普通大众，但国内人均年度乘机次数尚不足0.5，航空依然被视为高端出行的选择，体现高端人士出行的尊贵。可以想见，冠以航空名头的地产项目，无形中就增加了项目的高端元素，是一种行之有效的宣传方式。
（二）劣势
1.开发经验不足
地产开发业务为航空公司陌生领域，前期开发策划、规划设计、投资建设、房产推广策划与销售、售后服务等地产开发环节均需要大量开发经验才能形成核心能力，成为竞争优势，是一个长期培育的过程，无法在短期内获取。
2.运营人员缺乏
地产业务运营管理需要经济和市场、财务、营销、工程和管理等方面知识，专业覆盖面广，相应的运营人才较难产生和寻找。航空公司在地产运营人员方面，没有历史积累，无法快速培养，受限于体制机制也不可能大量招聘外部人员。
3.政策诸多限制
大型航空公司多为央企国企，房地产开发属于非主业范畴，为受限开展业务。央企国企承担着国有资产保值增值的重任，在开发伙伴选取方面也顾忌颇多。航空公司开展地产业务第一追求是合规，其次才是利润。
三、发展建议
航空公司在地产行业积淀不足，叠加国家政策限制，为降低风险，引入外部合作伙伴是一个较好的选择。本文暂不考虑合作伙伴因素，从自身资源发掘和能力提升角度探索发展路径。
（一）锻造产业导入能力
大型航空公司为提升价值创造力和抗风险能力，纷纷围绕航空运输上下游，加快打造若干支柱产业。航空货运、航空维修、航空食品、通航作业、民航培训、航空租赁、旅游代理等产业虽然有了一定规模，但大多是为自家航空主业服务，第三方业务不多，未经过市场检验。且囿于体制机制，未进行生活类场景延伸，结构相对单一。随着人们生活水平的不断提高，对高端饮食、礼仪培训、模拟飞行、旅游等方面的需求不断增长，航空公司完全可以针对这类业务，在做好航空运输生产服务的同时，发挥优势，飞入寻常百姓家，开发生活服务类产品；并将这块能力进行集成，形成生活服务类产业导入能力。生活服务类、生产运营类产业导入能力双轮驱动，将为航空公司发展地产业务拓展发展空间、增强发展动力、提供发展抓手。
（二）打造资产管理能力
资产管理是在物业管理和商业管理的基础上，保障物业在持有期内保值增值。传统房企重开发轻资管，未来资产估值更多基于资产自身的收益和回报，相同地段相同配置的资产，价值可能差别巨大；航空公司在存量时代应该重视资产管理价值，逐步建立强大资产管理能力。航空公司以近乎苛刻的态度追求航空安全和服务水平，可以说具备打造强大资产管理能力的基因。航空公司拥有大量不动产，在基础管理和维护方面做得很好，未来应增强资产管理意识，通过认知升级、组织重塑、精益管理和数字赋能等一系列管理创新及改造，构建全新的资管体系，实现物业保值增值与投资收益。资产管理能力的打造离不开人才的选拔培养，熟悉地产全产业链的复合型人才屈指可数，需重视人才培养和激励，构建挖不走的人才梯队。
（三）拓宽资产退出路径
航空公司在过往的资产退出实践中路径较窄，以整租整售为主，流动性差收益低。随着房地产存量时代的到来，航空公司要想有所作为，也会主动或被迫选择发展商业地产，开发相当数量的写字楼、酒店、公寓甚至是购物中心。如何在合适的时机退出，避免优质资产捂成不良资产非常重要。航空公司应积极研究，在开发初期与合作伙伴约定退出机制。同时，积极对接和采纳国际国内资产退出金融工具，如资产证券化，将大项资产通过金融工具形成小的资产包，增加资产流动性的同时，也增强了资产的融资能力和运营弹性。